نمونه دادخواست فروش مال غیر زمین

اگه خدای نکرده دیدید یه نفر بدون اجازه شما، زمینتون رو فروخته، خب معلومه که حال آدم گرفته میشه. اما نگران نباشید، قانون برای اینجور وقت ها راهکار گذاشته. اصلی ترین و حقوقی ترین راهش هم اینه که یه نمونه دادخواست فروش مال غیر زمین درست و حسابی تنظیم کنید و بدید دادگاه تا معامله باطل بشه و حقتون رو پس بگیرید. این یه دعوای حقوقیه که بهش ابطال معامله فضولی هم میگن.

حالا شاید بپرسید اصلاً این فروش مال غیر یعنی چی؟ داستان از این قراره که اگه کسی که مالک زمین شما نیست، بدون اینکه از شما اجازه بگیره، زمین رو به یکی دیگه بفروشه، اینجا قضیه فروش مال غیر پیش میاد. این اتفاق متاسفانه زیاد میفته و هم صاحب زمین رو به دردسر میندازه، هم اون بیچاره ای که زمین رو خریده. هدف این نوشته اینه که مرحله به مرحله بهتون بگیم چطوری میشه این معامله رو باطل کرد و حقتون رو قانونی بگیرید. پس با ما همراه باشید تا سیر تا پیاز این ماجرا رو روشن کنیم و یه نمونه دادخواست عملی و کاربردی هم بهتون نشون بدیم.

فروش مال غیر چیه؟ یه توضیح خودمونی و حقوقی

بیایید رک و راست بریم سر اصل مطلب. فرض کنید شما یه زمین دارید. سندش هم به نام خودتونه. حالا یه نفر دیگه، که نه وکیلتونه، نه نماینده تونه و نه هیچ اجازه قانونی از شما داره، پاشو میذاره وسط و زمین شما رو به یکی دیگه میفروشه. این عمل رو میگن «انتقال مال غیر» یا همون «فروش مال غیر». اسم فروش رو میاریم ولی ممکنه اجاره بده، رهن بذاره، هبه کنه یا هر کار دیگه ای که مالکیتش رو منتقل کنه. خلاصه هرچیزی که مربوط به مال شما باشه و بدون اذن شما انجام بشه.

تو قانون مدنی ما، به این جور معاملات میگن «معامله فضولی». مواد ۲۴۷ به بعد قانون مدنی در موردش کلی حرف زدن. یعنی چی؟ یعنی یه معامله ای که فضولانه انجام شده و نیازمند تأیید (تنفیذ) صاحب اصلی مال هست. اگه صاحب مال تأیید کنه، معامله صحیح میشه، اما اگه تأیید نکنه، معامله از اساس باطله و هیچ اعتباری نداره. پس اگه یکی اومد و زمین شما رو بدون اجازه فروخت، اون معامله اصلاً معامله نیست و میشه باطلش کرد.

حالا ممکنه بپرسید که آیا این یه جُرم هم محسوب میشه؟ بله، دقیقاً! این کار علاوه بر اینکه از نظر حقوقی باطله، از نظر کیفری هم جرم محسوب میشه و مجازات داره. ماده ۱ قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ این موضوع رو مشخص کرده. ارکان این جرم چیه؟ سه تا چیز خیلی مهمه:

• سوء نیت: یعنی اون فردی که زمین رو فروخته، از قصد و با آگاهی کامل میدونسته که این مال مال خودش نیست و داره کار غیرقانونی می کنه.
• عدم مالکیت: یعنی اون شخص هیچ مالکیتی روی زمین شما نداشته.
• انتقال به دیگری: یعنی مال رو به نفر سوم واگذار کرده.

پس همونطور که میبینید، هم از نظر حقوقی میشه معامله رو باطل کرد و هم از نظر کیفری میشه طرف رو مجازات کرد. اما این دو تا با هم فرق دارن که تو بخش بعدی بیشتر در موردش حرف می زنیم.

چرا دادخواست حقوقی؟ فرقش با شکواییه کیفری چیه؟

خب، رسیدیم به یه سوال مهم. وقتی زمینمون رو دزدیدن و فروختن، باید شکایت کیفری کنیم یا دادخواست حقوقی بدیم؟ جوابش اینه که هر کدوم هدف خودش رو داره و اتفاقاً میشه هر دو رو همزمان یا جداگانه پیگیری کرد. بیایید ببینیم فرقشون چیه:

دادخواست (حقوقی): هدف، برگردوندن حقه!

وقتی شما دادخواست حقوقی میدید، هدفتون اینه که:

• معامله رو باطل کنید: یعنی از دادگاه بخواید که رسماً اعلام کنه اون قراردادی که بدون اجازه شما برای فروش زمین بسته شده، از اساس باطله و هیچ ارزشی نداره.
• ثمن (پول معامله) رو پس بگیرید: اگه شما خریدار هستید و با حسن نیت (یعنی نمیدونستید زمین مال یکی دیگه ست) پول رو پرداخت کردید، میتونید از فروشنده فضولی بخواید پولتون رو پس بده.
• اجرت المثل بگیرید: اگه زمینتون توسط خریدار یا فروشنده فضولی تصرف شده و ازش استفاده کرده، میتونید اجرت المثل ایام تصرف رو ازش مطالبه کنید. یعنی اجاره بهای اون مدت که زمین شما رو گرفته بوده.
• خسارات رو جبران کنید: هر خسارت دیگه ای که به خاطر این معامله فضولی به شما وارد شده، میتونید مطالبه کنید. مثلاً هزینه دادرسی یا حق الوکاله وکیل.
• ملک رو به مالکیت خودتون برگردونید: در نهایت، هدف اصلی اینه که مالکیت زمین دوباره صد در صد به نام شما برگرده و هیچ اثری از اون معامله فضولی نمونه.

شکواییه (کیفری): هدف، مجازات مجرمه!

وقتی شکواییه کیفری تنظیم می کنید، هدفتون فرق می کنه. اینجا دیگه دنبال باطل کردن معامله نیستید، بلکه میخواید اون کسی که این کار رو کرده، به سزای عملش برسه و مجازات بشه. فروش مال غیر، در صورتی که با سوء نیت انجام شده باشه، جُرم کلاهبرداری محسوب میشه و مجازاتش هم همون مجازات کلاهبرداریه. پس با شکواییه:

• پیگیر مجازات فرد مرتکب میشید: یعنی میخواید فروشنده فضولی به زندان بره، جزای نقدی بده و …

یه نکته مهم: هر دو دعوا رو میشه همزمان پیش برد. یعنی هم شکایت کیفری کنید که طرف مجازات بشه، هم دادخواست حقوقی بدید که معامله باطل بشه و حقتون رو پس بگیرید. اینجوری هم از چوب قانون بهره مند میشید و هم از پنیرش! اما تو این مقاله، تمرکزمون بیشتر روی اون قسمت حقوقی و دادخواست هست.

مراحل و نحوه طرح دادخواست ابطال معامله فضولی زمین

حالا که فهمیدیم داستان چیه، بریم سراغ کارهای عملی. چطوری باید یه دادخواست ابطال معامله فضولی زمین رو تنظیم و پیگیری کنیم؟ کار سختی نیست ولی نیاز به دقت داره. مراحلش رو براتون اینجا میگیم:

گام اول: مدارکتون رو جمع و جور کنید

قبل از هر اقدامی، باید پرونده خودتون رو قوی کنید و همه مدارک لازم رو دم دست داشته باشید. این مدارک مثل مهمات جنگی میمونن که باید حسابی ازشون مراقبت کنید و به دادگاه ارائه بدید:

• سند مالکیت رسمی زمین: این مهم ترین مدرکه. سند تک برگی یا دفترچه ای که نشون بده زمین واقعاً مال شماست. بدون این، هیچ کاری از پیش نمیره.
• مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگه ای که فروش فضولی رو نشون بده: این همون قراردادیه که بدون اجازه شما بین فروشنده فضولی و خریدار بسته شده. باید یه نسخه ازش رو پیدا کنید.
• مدارک هویتی خودتون (خواهان): کارت ملی و شناسنامه تون رو آماده کنید.
• اظهارنامه ارسالی به فروشنده و/یا خریدار (اگه دارید): اگر قبلاً با اظهارنامه به طرفین اعلام کردید که معامله رو قبول ندارید، حتماً اون رو هم ارائه بدید.
• شهادت شهود (اگه دارید): اگر کسی در جریان ماجرا بوده و میتونه شهادت بده، ازش بخواید برای شهادت در دادگاه حاضر بشه یا استشهادیه امضا کنه.
• کروکی، نقشه UTM یا هر مدرک دیگه که مشخصات دقیق زمین رو نشون بده: اینها به دادگاه کمک می کنه دقیقاً متوجه بشه کدوم زمین مد نظره. پلاک ثبتی و آدرس دقیق خیلی مهمه.
• گواهی عدم حضور (اگه لازمه): مثلاً اگر طرفین قرار بود تو دفترخونه حاضر بشن و نشدن، این گواهی به درد می خوره.

گام دوم: دادخواست رو بنویسید (وکیل بگیرید، بهتره!)

تنظیم دادخواست یه کار تخصصی و حقوقیه. اگه یه وکیل خوب داشته باشید، خیلی راحت تر و مطمئن تر کارها پیش میره. اما اگه خودتون میخواید بنویسید، این نکات رو یادتون باشه:

• مشخصات طرفین رو دقیق بنویسید: اسم و فامیل، کد ملی، آدرس فروشنده فضولی و خریدار (اگه معلومه) رو دقیق وارد کنید.
• شرح واقعه رو کامل بگید: توضیح بدید چطور زمین شما بدون اجازه تون فروخته شده، کی فروخته، به کی فروخته و چطور فهمیدید.
• خواسته رو شفاف و دقیق بگید: از دادگاه چی میخواید؟ ابطال معامله فضولی مهم ترین خواسته ست. اگه خریدار هستید، استرداد ثمن (پس گرفتن پول) رو هم بنویسید. اگه مالک هستید و زمینتون دست کسیه، مطالبه اجرت المثل و خلع ید (پس گرفتن زمین) رو هم اضافه کنید.
• پلاک ثبتی، آدرس و مشخصات زمین رو کامل بنویسید: اینها برای شناسایی ملک توسط دادگاه حیاتیه.

گام سوم: دادخواست رو ثبت کنید

بعد از اینکه دادخواست رو تنظیم کردید، نوبت ثبتشه:

1. ثبت نام در سامانه ثنا: اگه هنوز تو سامانه ثنا ثبت نام نکردید، حتماً این کار رو انجام بدید. همه ابلاغیه ها از طریق همین سامانه میاد.
2. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: با دادخواست تنظیم شده و همه مدارکی که جمع کردید، برید به یکی از دفاتر خدمات قضایی. اونجا دادخواست شما رو ثبت و به دادگاه صالح میفرستن.
3. پرداخت هزینه دادرسی: برای ثبت دادخواست باید هزینه ای رو پرداخت کنید که تو همون دفتر خدمات قضایی بهتون میگن چقدره.

گام چهارم: پیگیر پرونده باشید

بعد از ثبت دادخواست، کار تموم نمیشه. باید پیگیر پرونده باشید:

1. حضور در جلسات دادگاه: وقتی از طریق سامانه ثنا براتون ابلاغیه اومد که جلسه دادگاه تشکیل میشه، حتماً سر وقت حاضر بشید.
2. ارائه ادله و مستندات: تو جلسات دادگاه فرصت دارید مدارک و دلایل خودتون رو به قاضی ارائه کنید و از حقتون دفاع کنید.
3. اجرای حکم نهایی: اگه حکم به نفع شما صادر شد، باید مراحل اجرای حکم رو پیگیری کنید تا بالاخره حقتون به طور کامل بهتون برگرده.

نمونه دادخواست فروش مال غیر زمین

خب، رسیدیم به بخش جذاب ماجرا! اینجا یه نمونه دادخواست فروش مال غیر زمین رو براتون آوردیم که با جزئیات کامل نوشته شده. یادتون باشه این فقط یه نمونه ست و هر پرونده ای شرایط خاص خودش رو داره. حتماً قبل از ارائه به دادگاه، با یه وکیل مشورت کنید تا دقیقاً طبق شرایط پرونده شما تنظیمش کنه.

سربرگ دادخواست

عنوان	مشخصات
نام خواهان	(نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره تماس، نشانی دقیق)
نام خوانده ردیف اول (فروشنده فضولی)	(نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره تماس، نشانی دقیق)
نام خوانده ردیف دوم (خریدار زمین)	(نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره تماس، نشانی دقیق)
وکیل (در صورت وجود)	(نام و نام خانوادگی وکیل، شماره پروانه، نشانی دقیق)
خواسته	ابطال معامله فضولی یک قطعه زمین، [در صورت خریدار بودن: استرداد ثمن معامله،] [در صورت مالک بودن و تصرف: خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف،] به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و …)
دلایل و منضمات	رونوشت مصدق سند مالکیت رسمی زمین، رونوشت مصدق مبایعه نامه فضولی، استشهادیه (در صورت وجود)، نظریه کارشناسی (در صورت لزوم)، اظهارنامه (در صورت وجود)، تصویر کارت ملی خواهان، و …

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک] با سلام و احترام، به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان]، فرزند [نام پدر خواهان]، به موجب سند رسمی مالکیت شماره [شماره سند] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [شهر/ناحیه] و به شماره پلاک ثبتی [پلاک اصلی] فرعی از [پلاک فرعی] واقع در [بخش ثبتی و آدرس دقیق زمین – مثلاً: بخش ۱۲ تهران، پلاک ۳۴ فرعی از ۱۲۰ اصلی]، مالک قانونی و بلا منازع شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت [متراژ دقیق] متر مربع می باشم.

متأسفانه، خوانده محترم ردیف اول، آقای/خانم [نام فروشنده فضولی]، فرزند [نام پدر فروشنده فضولی]، که هیچ گونه سمت و مالکیتی در خصوص زمین مذکور نداشته و بدون اذن و اجازه صریح و کتبی اینجانب، به صورت فضولی اقدام به انعقاد مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه، در صورت اطلاع] در تاریخ [تاریخ معامله] نموده و ملک موصوف را به خوانده محترم ردیف دوم، آقای/خانم [نام خریدار]، فرزند [نام پدر خریدار]، منتقل کرده اند.

اینجانب (خواهان) به هیچ وجه این معامله را تنفیذ ننموده و با توجه به فقدان اذن و رضایت از سوی مالک اصلی (اینجانب)، معامله مذکور فضولی و از نظر قانونی باطل می باشد. (اگر خواهان خریدار هستید، این جمله را اضافه کنید:
بنده به عنوان خریدار، با جهل به فضولی بودن معامله، مبلغ [مبلغ ثمن] ریال را به عنوان ثمن معامله به خوانده ردیف اول پرداخت نموده ام که اکنون تقاضای استرداد کامل آن را از دادگاه محترم دارم.)

با تقدیم این دادخواست، مستنداً به مواد ۲۴۷، ۲۴۸ و ۲۵۱ قانون مدنی، و ماده ۱ قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر، تقاضای صدور حکم بر ابطال معامله فضولی مورخ [تاریخ معامله] فی مابین خواندگان محترم، [در صورت خریدار بودن: استرداد ثمن معامله به مبلغ [مبلغ] ریال از خوانده ردیف اول،] [در صورت مالک بودن و تصرف: خلع ید خوانده (یا خواندگان) از ملک و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ تصرف] تا زمان اجرای حکم بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری،] و همچنین محکومیت خوانده ردیف اول به پرداخت کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل) و هزینه کارشناسی (در صورت لزوم) از محضر محترم دادگاه مورد استدعاست.

با تشکر و احترام فراوان،

[نام و نام خانوادگی و امضای خواهان یا وکیل او]

تاریخ:

نکات حقوقی مهم در دعوای فروش مال غیر زمین

حالا که نمونه دادخواست رو دیدید، یه سری نکات حقوقی ریز و درشت هست که دونستنشون حسابی به دردتون میخوره و باعث میشه تو مسیر پر پیچ و خم دادگاه، کمتر به مشکل بخورید:

۱. اثبات مالکیت، حرف اول رو میزنه!

مهم ترین قدم تو این دعوا اینه که شما بتونید ثابت کنید واقعاً صاحب اون زمین هستید. چی از همه بهتر این رو ثابت میکنه؟ بله، سند رسمی زمین. چه سند تک برگی، چه سند دفترچه ای قدیمی. اگه سند رسمی ندارید و فقط قولنامه دارید، کارتون یکم سخت تر میشه ولی غیرممکن نیست. اون موقع باید اول با یه دادخواست جداگانه اثبات مالکیت رو از دادگاه بخواید. پس اگه سند دارید، اون رو مثل چشماتون حفظ کنید.

۲. باید ثابت کنید که معامله فضولی بوده

بعد از اثبات مالکیت، باید به دادگاه نشون بدید که شما به اون معامله رضایت ندادید و اذن و اجازه ای برای فروش زمینتون ندادید. این یعنی معامله فضولی بوده. اگه هیچ سندی برای اجازه دادن ندارید، خود همین عدم اذن، دلیله. اگه اظهارنامه ای فرستادید که معامله رو تنفیذ نمی کنید (یعنی قبول ندارید)، اون هم یه مدرک خوبیه.

۳. مسئولیت خریدار: میدونسته یا نمیدونسته؟

وضعیت خریدار تو این پرونده خیلی مهمه. اگه خریدار با حسن نیت زمین رو خریده باشه (یعنی نمیدونسته که زمین مال فروشنده نیست و فروشنده هم مالکیتی نداره)، وضعیتش فرق میکنه با وقتی که با سوء نیت (یعنی میدونسته و باز هم خریده). اگه خریدار با حسن نیت خریده باشه، معمولاً پولش رو از فروشنده فضولی پس میگیره. اما اگه با سوء نیت خریده باشه، خودش هم شریک جرم میشه و ممکنه مسئولیت های قانونی بیشتری داشته باشه. این موضوع بیشتر تو دعوای کیفری اهمیت پیدا می کنه.

۴. دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگیه

یادتون باشه که دعوای مربوط به اموال غیرمنقول (مثل زمین)، باید تو دادگاه جایی مطرح بشه که اون ملک (زمین) اونجا قرار داره. یعنی اگه زمینتون تو شیرازه، باید دادخواست رو تو دادگاه شیراز ثبت کنید، نه تهران.

۵. مطالبه اجرت المثل رو فراموش نکنید

اگه خدای نکرده خریدار یا حتی خود فروشنده فضولی، بعد از اون معامله ساختگی، زمینتون رو تصرف کرده باشه و ازش استفاده کرده باشه، شما میتونید علاوه بر ابطال معامله، اجرت المثل ایام تصرف رو هم ازش بگیرید. یعنی معادل اجاره بهایی که زمین شما تو اون مدت داشته رو مطالبه کنید. برای تعیین این مبلغ، دادگاه معمولاً از نظر کارشناس رسمی استفاده می کنه.

۶. اگه خریدار بودید، ثمن معامله رو پس بگیرید

اگه شما اون بیچاره ای بودید که گول خورده و زمین رو از فروشنده فضولی خریده و پول داده، حتماً تو دادخواستتون بنویسید که استرداد ثمن معامله رو هم از فروشنده فضولی میخواید. دادگاه فروشنده رو موظف میکنه پولی که گرفته رو به شما برگردونه.

۷. محدودیت زمانی برای ابطال معامله فضولی وجود نداره

خبر خوب اینه که برای دعوای ابطال معامله فضولی، تقریباً محدودیت زمانی خاصی تو قانون مدنی ما پیش بینی نشده. یعنی هر وقت متوجه شدید که این اتفاق افتاده، میتونید دادخواست بدید. اما حواستون باشه که تو جنبه کیفری قضیه (یعنی شکایت برای مجازات فروشنده فضولی) محدودیت های زمانی وجود داره که تو همون قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر و قانون آیین دادرسی کیفری اومده و باید به موقع اقدام کنید تا فرصت از دستتون نره.

۸. نقش کارشناس رسمی دادگستری

تو خیلی از پرونده های ملکی، به خصوص وقتی پای اجرت المثل یا ارزش گذاری زمین وسط باشه، دادگاه برای اینکه قیمت عادلانه ای تعیین کنه، از یه کارشناس رسمی دادگستری کمک میگیره. این کارشناس با توجه به موقعیت، نوع و کاربری زمین، مبلغی رو تعیین میکنه که دادگاه بر اساس اون حکم میده.

نتیجه گیری

خلاصه که فروش مال غیر زمین یه اتفاق تلخ و دردناکه که میتونه حسابی آرامش آدم رو بهم بریزه، چه شما صاحب اصلی زمین باشید و چه خریداری که گول خورده. اما همونطور که دیدید، قانون ما برای حل این مشکل، راهکارهای مشخص و دقیقی رو پیش بینی کرده. مهم ترین قدم هم تنظیم یه دادخواست فروش مال غیر زمین یا همون ابطال معامله فضولی هست.

یادتون باشه، دونستن این نکات حقوقی و آشنایی با مراحل کار، بهتون کمک میکنه با چشم بازتری وارد این ماجرا بشید. از جمع آوری دقیق مدارک گرفته تا ثبت درست دادخواست و پیگیری پرونده. هر کدوم از این مراحل، اهمیت خاص خودش رو داره. اما نکته طلایی و آخر اینه که همیشه تو اینجور مسائل حقوقی، بهترین کار اینه که با یه وکیل متخصص و باتجربه مشورت کنید. یه وکیل خوب میتونه مثل یه نقشه راهنمای دقیق، شما رو تو این مسیر سخت هدایت کنه و مطمئن بشید که حقتون رو به بهترین شکل ممکن پس می گیرید. پس با آگاهی و توکل، حقتون رو از دل قانون بیرون بکشید.