نحوه شرکت محکوم له در مزایده

محکوم له در مزایده می تواند هم به عنوان یک خریدار عادی شرکت کند و هم این حق را دارد که مال توقیف شده را به جای طلبش قبول کند. این موضوع به این بستگی دارد که در مزایده خریدار پیدا شود یا نه و اینکه مال منقول است یا غیرمنقول.

اگه تا حالا با موضوع اجرای احکام دادگاه سروکار داشته باشید، حتماً می دونید که وقتی دادگاه به نفع شما رایی صادر می کنه و طرف مقابل (محکوم علیه) بدهیش رو پرداخت نمی کنه، می تونید از طریق اجرای احکام اقدام کنید تا اموالش شناسایی و به مزایده گذاشته بشه. اینجاست که پای مزایده به وسط میاد. اما قضیه برای شما که طلبکار هستید (همون محکوم له)، یه کم فرق داره. شما فقط یه تماشاگر نیستید، بلکه می تونید نقش فعال و مهمی تو این مزایده داشته باشید و حتی مال رو به جای طلبتون بردارید. این یه حق ویژه است که قانون برای شما در نظر گرفته و دونستن جزئیاتش می تونه حسابی به کارتون بیاد تا حقتون تضییع نشه و طلب تون رو به بهترین شکل بگیرید. تو این مطلب می خوایم صفر تا صد شرکت در مزایده و حق قبول مال برای محکوم له رو با زبانی ساده و کاربردی بررسی کنیم. پس با ما همراه باشید تا گام به گام با این فرآیند آشنا بشید.

آشنایی با بازیگران اصلی و قواعد کلی مزایده

قبل از اینکه بریم سر اصل مطلب، بد نیست یه آشنایی کلی با اصطلاحات و فرآیند مزایده داشته باشیم تا همه چیز برامون روشن باشه. این مفاهیم پایه ای، مثل الفبای این بحث هستن.

محکوم له، محکوم علیه و مزایده قضایی؛ کی به کیه؟

توی پرونده های حقوقی، ما چند تا نقش اصلی داریم:

• محکوم له: شمایید! همونی که دادگاه به نفعش رای داده و یه طلبی از طرف مقابل داره. هدف اصلی شما، گرفتن همین طلبتونه.
• محکوم علیه: طرف مقابله. کسی که دادگاه علیهش رای داده و باید بدهیش رو به شما پرداخت کنه.
• مزایده قضایی: وقتی محکوم علیه بدهیش رو نمیده، اموالش توقیف میشه و برای اینکه طلب شما پرداخت بشه، این اموال توسط اجرای احکام دادگستری یا اداره ثبت، به حراج گذاشته میشه. این حراج رو میگیم مزایده قضایی.

مراحل کلی توقیف و مزایده اموال: از اول تا آخر

خب، حالا که دونستیم کی به کیه، بیایید یه نگاهی بندازیم به مسیری که یک پرونده از صدور رای تا مزایده طی می کنه:

1. صدور اجراییه: بعد از اینکه رای دادگاه قطعی شد، شما باید از دادگاه درخواست اجراییه کنید. اجراییه یعنی یک دستور رسمی برای اجرای حکم.
2. شناسایی اموال: حالا نوبت شناسایی اموال محکوم علیه است. اجرای احکام با استعلام از جاهای مختلف مثل بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، اداره راهنمایی و رانندگی و… سعی می کنه هر مال منقول یا غیرمنقولی که به اسم محکوم علیه هست رو پیدا کنه.
3. توقیف مال: وقتی مال پیدا شد، سریعاً توقیف میشه تا محکوم علیه نتونه اون رو جابجا یا بفروشه.
4. کارشناسی و ارزیابی: مال توقیف شده توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری میشه. این قیمت، همون قیمت پایه مزایده است.
5. آگهی مزایده: حالا نوبت اطلاع رسانی به عموم مردم برای شرکت در مزایده است. آگهی مزایده توی روزنامه ها یا سایت های رسمی منتشر میشه تا هر کسی که تمایل داره، بتونه از زمان و مکان و مشخصات مال باخبر بشه.

مواد قانونی کلیدی؛ این چند تا ماده رو یادتون باشه

قانون گذار برای این فرآیند، مواد قانونی خاصی رو در نظر گرفته که دونستن شون حسابی به کارتون میاد. سه تا از مهمترین این مواد که در ادامه هم بهشون می پردازیم، اینها هستن:

• ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی: این ماده به شما، یعنی محکوم له، حق انتخاب میده. یعنی اگه توی مزایده خریدار پیدا نشد، می تونید یا یه مال دیگه معرفی کنید، یا مال موجود رو به جای طلبتون قبول کنید، یا درخواست تجدید مزایده بدید.
• ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی: اگه مزایده برای بار دوم هم برگزار شد و باز هم خریداری پیدا نشد و شما هم مال رو قبول نکردید، اون مال از توقیف آزاد میشه و به محکوم علیه برگردونده میشه. اینجاست که اهمیت قبول مال توسط شما دو چندان میشه!
• ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی: این ماده برای اموال غیرمنقول (مثل ملک و زمین) یه حق ویژه به محکوم علیه میده؛ حتی اگه شما اون مال رو قبول کرده باشید، محکوم علیه تا دو ماه فرصت داره بدهی رو پرداخت کنه و مانع انتقال مال بشه. این ماده خیلی مهمه و در ادامه بیشتر در موردش حرف می زنیم.

مطابق مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له در صورت نبود خریدار در مزایده اول می تواند مال را به جای طلبش قبول کند یا مزایده را تجدید کند. اما در مزایده دوم اگر باز هم خریدار نبود و محکوم له مال را قبول نکرد، مال رفع توقیف شده و به محکوم علیه برگردانده می شود. این یعنی یه فرصت طلایی برای محکوم له برای تملک مال و وصول طلبش!

دو راهی محکوم له در مزایده: خریدار شدن یا قبول مال

وقتی پای مزایده میاد وسط، شما به عنوان محکوم له، دو تا راه اصلی جلوتون دارید که باید با توجه به شرایط، یکی رو انتخاب کنید. هر کدوم از این راه ها مزایا و معایب خاص خودشون رو دارن که اینجا براتون توضیح میدم.

شرکت محکوم له مثل یک خریدار عادی

شما می تونید درست مثل هر شخص دیگه ای که توی مزایده شرکت می کنه، وارد گود بشید و برای خرید مال پیشنهاد قیمت بدید. توی این حالت، همه تشریفات و قواعد برای شما هم صادقه:

• پیش پرداخت ۱۰ درصد: باید قبل از مزایده، مبلغ ۱۰ درصد از قیمت پایه مال رو به عنوان ودیعه به حساب دادگستری یا اجرای ثبت واریز کنید.
• پیشنهاد قیمت: توی جلسه مزایده، می تونید پیشنهاد قیمت بدید و اگه بالاترین پیشنهاد رو شما داده باشید، مال به شما تعلق می گیره.
• پرداخت کامل ثمن: اگه برنده شدید، باید مابقی پول رو (یعنی ۹۰ درصد باقی مانده) رو در مهلت قانونی (معمولاً یک ماه) پرداخت کنید.

تفاوت های این روش با قبول مال به جای طلب

این روش با حالتی که شما مال رو به جای طلبتون قبول می کنید، یه تفاوت اساسی داره:

• پرداخت کامل پول: اینجا شما مثل یه خریدار معمولی هستید و باید کل پول مال رو پرداخت کنید، حتی اگه قیمتش بیشتر از طلبتون باشه. در حالی که در حالت قبول مال، شما مال رو به اندازه طلبتون برمی دارید.
• عدم محدودیت به میزان طلب: می تونید مالی رو بخرید که قیمتش خیلی بیشتر از طلبتونه، اگه از نظر اقتصادی براتون به صرفه باشه.
• ریسک از دست دادن ۱۰٪: اگه برنده شدید و نتونستید مابقی پول رو پرداخت کنید یا پشیمون شدید، اون ۱۰ درصد پیش پرداخت به نفع دولت ضبط میشه. اما تو حالت قبول مال چنین ریسکی وجود نداره.

مزایا و معایب این روش برای محکوم له

• مزایا: می تونید مالی رو به دست بیارید که ارزشش از طلبتون بیشتره و ممکنه براتون سودآور باشه. مالکیت کامل مال رو هم به دست میارید.
• معایب: نیاز به نقدینگی دارید و باید از قبل پول لازم رو آماده کرده باشید. همچنین ریسک از دست دادن پیش پرداخت در صورت انصراف یا عدم پرداخت نهایی هم وجود داره.

حق شیرین قبول مال مورد مزایده از سوی محکوم له (تملک به جای طلب)

این همون حق ویژه ایه که قانون گذار برای شما در نظر گرفته. وقتی کسی توی مزایده خریدار نیست، شما می تونید مال رو به جای طلبتون بردارید. این روش، شرایط خاص خودش رو داره که در ادامه بهش می پردازیم.

شرایط اصلی و قانونی جهت اعمال حق قبول مال

حق قبول مال، یک حق بدون قید و شرط نیست و برای اعمال اون باید یه سری شرایط وجود داشته باشه:

• عدم وجود خریدار در مزایده اول: اگه توی مزایده اول هیچ خریداری برای مال پیدا نشد، شما این اختیار رو دارید که مال رو به قیمت پایه کارشناسی شده، به جای طلبتون قبول کنید.
• عدم وجود خریدار در مزایده دوم: اگه مزایده برای بار دوم هم برگزار شد و باز هم کسی برای خرید مال پیدا نشد، اینجا دیگه داستان فرق می کنه. طبق ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی، شما مکلفید مال رو به قیمت پایه قبول کنید. اگه قبول نکنید، مال از توقیف آزاد میشه و به محکوم علیه برگردونده میشه و شما عملاً فرصت وصول طلب تون از این طریق رو از دست میدید.
• قبول به قیمت پایه کارشناسی شده: همیشه قیمت قبول مال برای شما، همون قیمتیه که کارشناس رسمی دادگستری برای مال تعیین کرده (قیمت پایه مزایده).

جزئیات قبول مال: فرق منقول و غیرمنقول کجاست؟

وقتی صحبت از قبول مال به جای طلب میشه، خیلی مهمه که بدونیم اون مال، منقوله (مثل خودرو، لوازم منزل، ماشین آلات) یا غیرمنقول (مثل زمین، خانه، مغازه). چون این تفاوت، روی حقوق شما و حتی محکوم علیه، تاثیرات زیادی داره.

اموال منقول: زودتر به مقصد می رسیم

اموال منقول، اون اموالی هستن که می تونن جابجا بشن بدون اینکه به خودشون یا محلشون آسیبی برسه. مثل یه ماشین، یه تلویزیون یا یه تابلوی نقاشی.
وقتی یه مال منقول توقیف میشه و شما اون رو به جای طلبتون قبول می کنید:

• معامله قطعیه: به محض اینکه شما قبول می کنید، معامله بین شما و محکوم علیه شکل می گیره و دیگه محکوم علیه نمی تونه پشیمون بشه و بدهی رو پرداخت کنه تا مالش رو پس بگیره.
• چی میشه اگه ارزش مال بیشتر از طلب باشه؟: فرض کنید شما ۵۰۰ میلیون تومان طلب دارید و یه خودرو به ارزش ۸۰۰ میلیون تومان توقیف شده. اگه شما این خودرو رو قبول کنید، فقط به اندازه ۵۰۰ میلیون تومان از اون ماشین، مالک میشید. بقیه اون ۳۰۰ میلیون تومان، باید به محکوم علیه پرداخت بشه. البته در عمل ممکنه شما و محکوم علیه توافق کنید که شما اون ۳۰۰ میلیون رو به محکوم علیه پرداخت کنید و مالک تمام ماشین بشید، یا اینکه در اون مال مشاعاً شریک بشید که دومی در اموال منقولی مثل خودرو که قابل تقسیم نیستند، چالش های خاص خودشو داره و معمولاً پیشنهاد نمیشه.

اموال غیرمنقول: مهلت دو ماهه برای محکوم علیه

اموال غیرمنقول، اون اموالی هستن که نمی تونن جابجا بشن، مثل زمین، خونه، یا آپارتمان. اینجا یه حق خیلی مهم برای محکوم علیه وجود داره که تو ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی اومده:
اگه یه ملک توقیف شده و شما به عنوان محکوم له، اون رو به جای طلبتون قبول کردید، محکوم علیه یه فرصت دو ماهه داره. توی این دو ماه، اگه بیاد و کل بدهیش (یعنی همون مبلغی که شما ازش طلب دارید) رو به همراه تمام خسارات و هزینه های اجرایی پرداخت کنه، می تونه جلوی انتقال ملک به نام شما رو بگیره!

نکات مهم در خصوص ماده ۱۴۴: اینا رو خوب یادتون باشه!

1. فقط برای اموال غیرمنقوله: این حق دو ماهه فقط برای ملک و زمین و امثالهم هست و برای اموال منقول (مثل ماشین) وجود نداره.
2. قبول مال به قیمت پایه: این حق فقط زمانی به محکوم علیه داده میشه که شما مال رو به قیمت پایه کارشناسی شده قبول کرده باشید. اگه شما مثل یه خریدار عادی تو مزایده شرکت کرده بودید و به عنوان بالاترین پیشنهاد دهنده برنده می شدید (یعنی خودتون پول می دادید و مال رو می خریدید)، دیگه این حق دو ماهه برای محکوم علیه ایجاد نمیشه.
3. عبارت مالک: توی ماده ۱۴۴ از کلمه مالک استفاده شده. این یعنی حتی اگه یه نفر سوم هم برای ضمانت بدهی، ملک خودش رو معرفی کرده و شما اون رو قبول کرده باشید، اون شخص ثالث هم حق داره که توی این دو ماه بدهی رو پرداخت کنه و ملکش رو پس بگیره.

یه مثال ملموس:
فرض کنید «سارا» از «مینا» ۲ میلیارد تومان طلب داره. «سارا» بعد از اینکه حکمش قطعی میشه، یه خونه از «مینا» رو توقیف می کنه. کارشناس قیمت خونه رو ۱.۵ میلیارد تومان تعیین می کنه و تو مزایده، خریداری پیدا نمیشه. «سارا» تصمیم می گیره خونه رو به جای طلبی که داره، قبول کنه. اینجا بر اساس ماده ۱۴۴، «مینا» (محکوم علیه) دو ماه فرصت داره که تمام ۲ میلیارد تومان طلب «سارا» به اضافه هزینه های اجرا و خسارات احتمالی رو پرداخت کنه تا جلوی انتقال خونه به اسم «سارا» رو بگیره. اگه «مینا» این پول رو پرداخت نکنه، خونه به نام «سارا» منتقل میشه و «سارا» برای اون ۵۰۰ میلیون باقی مانده از طلبش، باید دوباره دنبال مال دیگه ای از «مینا» باشه.

تکلیف مازاد ارزش مال بر میزان طلب: پول اضافه چی میشه؟

یکی از سوالات مهم اینه که اگه ارزش مالی که توقیف شده، بیشتر از طلبی باشه که شما دارید، اون مبلغ اضافه چی میشه؟

• قبول صرفاً معادل طلب: اصل بر اینه که شما مال رو صرفاً معادل طلبتون قبول می کنید. یعنی اگه طلبتون ۵۰۰ میلیونه و مال ۷۰۰ میلیون، شما به اندازه ۵۰۰ میلیون از اون مال مالک میشید و ۲۰۰ میلیون مابه التفاوت مال محکوم علیه است.
• می تونید کل مال رو بردارید؟: بله، اما با یه شرط! اگه محکوم علیه موافقت کنه که شما مالک تمام مال بشید، باید مابه التفاوت (اون ۲۰۰ میلیون مثال بالا) رو به صورت نقدی به صندوق اجرای احکام واریز کنید تا به محکوم علیه پرداخت بشه. دادورز (مامور اجرا) اجازه نداره که برای پرداخت این مبلغ به شما وعده بده و حتماً باید نقداً پرداخت بشه.
• مالکیت مشاعی: تو بعضی از اموال، مخصوصاً اموال غیرمنقول قابل تفکیک (مثل یه زمین بزرگ که میشه سندش رو جدا کرد)، این امکان وجود داره که شما و محکوم علیه، به نسبت سهمتون از ارزش مال، با هم شریک بشید. مثلاً شما به اندازه ۵۰۰ میلیون و محکوم علیه به اندازه ۲۰۰ میلیون در اون ملک سهم داشته باشید. البته اینجا باید کارشناس نظر بده که آیا این مال قابل تفکیک هست یا نه. اما در مورد اموال منقولی مثل خودرو که قابل تفکیک نیستن، معمولاً مالکیت مشاعی دردسرسازه و بهتره که از این گزینه دوری کنید.

سوالات پرتکرار و نکات ریز حقوقی

خب، تا اینجا با کلیات و جزئیات مهم آشنا شدیم. اما توی این مسیر پر پیچ و خم، ممکنه یه عالمه سوال و چالش دیگه هم پیش بیاد. تو این بخش، به بعضی از اون سوالات پرتکرار و نکات حقوقی دقیق تر می پردازیم که شاید تو نگاه اول به چشم نیان.

مهلت دو ماهه ماده ۱۴۴ از کی شروع میشه؟

یکی از نکات مهم ماده ۱۴۴ که راجع به اموال غیرمنقول صحبت کردیم، همین مهلت دو ماهه است. شروع این مهلت، می تونه بسته به شرایط، متفاوت باشه:

• اگه محکوم علیه تو جلسه مزایده بوده: اگه محکوم علیه در جلسه مزایده حضور داشته باشه و خودش از همونجا متوجه بشه که مالش رو شما قبول کردید، مهلت دو ماهه از همون تاریخ مزایده شروع میشه. اینجا دیگه اجرای احکام نیازی به اخطار مجدد بهش نداره.
• اگه محکوم علیه تو جلسه نبوده یا شما بعداً تصمیم گرفتید: حالا اگه محکوم علیه تو جلسه مزایده حاضر نبوده، یا حاضر بوده ولی شما همون لحظه اعلام تصمیم نکردید و بعداً به اجرای احکام اطلاع دادید که مال رو قبول می کنید، اجرای احکام مکلفه که تاریخ قبول مال رو طی یک اخطاریه به محکوم علیه اطلاع بده. مهلت دو ماهه از تاریخ ابلاغ این اخطاریه به محکوم علیه شروع میشه.

یه نکته مهم دیگه: این مهلت دو ماهه به هیچ عنوان قابل تمدید نیست و اگه محکوم علیه تو این مدت اقدام نکنه، فرصتش رو از دست میده.

محکوم له می تونه از قبول مال منصرف بشه؟

بله، اما با شرایط و محدودیت هایی. اگه شما در مزایده اول، اختیاراً مال رو قبول کرده باشید و بعد پشیمون بشید، معمولاً ایرادی نداره (البته با توجه به ماده ۱۳۲، اگه مزایده دوم باشه و شما قبول نکنی، مال مسترد میشه). اما اگه شما مثل یه خریدار عادی در مزایده شرکت کرده بودید و ۱۰ درصد پیش پرداخت رو هم داده بودید و برنده می شدید و بعد پشیمون می شدید، اون ۱۰ درصد ضبط میشه و دیگه نمی تونید انصراف بدید بدون اینکه ضرر مالی ببینید.

قبول مال با قیمتی کمتر از کارشناسی: میشه یا نمیشه؟

این یکی از اون بحث های حقوقی داغه! ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی میگه مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند، به فروش خواهد رفت. اینجا منظور از به هر میزان، آیا یعنی به هر قیمتی (حتی پایین تر از کارشناسی) یا فقط به معنای فروش بخش هایی از مال به قیمت کارشناسی؟

• نظر اکثریت (رویه قضایی): معمولاً رویه قضایی اینه که برای جلوگیری از تضییع حقوق محکوم علیه، نمی شه مال رو زیر قیمت کارشناسی فروخت. عبارت به هر میزان رو به این معنی تفسیر می کنن که اگه مال قابل تقسیم باشه، میشه بخش هایی از اون رو به قیمت کارشناسی فروخت. در غیر این صورت، اگه خریداری به قیمت کارشناسی پیدا نشد و محکوم له هم مال رو قبول نکرد، اون مال دیگه از طریق مزایده به زیر قیمت کارشناسی فروخته نمیشه.
• نظر اقلیت: بعضی ها هم میگن صراحت ماده ۱۳۱ این اجازه رو میده که اگه خریدار پیدا نشد، در مزایده دوم مال به بالاترین پیشنهاد (حتی کمتر از کارشناسی) فروخته بشه. اما این نظر طرفدار کمتری داره و خطرات خودش رو برای محکوم علیه داره.

اگه محکوم له بعداً خواست مال رو قبول کنه چی؟

فرض کنید مزایده دوم هم برگزار شده، خریداری پیدا نشده و شما هم اون لحظه مال رو قبول نکردید. طبق ماده ۱۳۲، مال باید به محکوم علیه برگردونده بشه. حالا اگه چند روز یا چند هفته بعد پشیمون شدید و خواستید مال رو قبول کنید، آیا امکانش هست؟
اداره حقوقی قوه قضائیه توی یه نظریه مشورتی گفته که اگه شما توی مدت کوتاهی بعد از مزایده نظرتون رو اعلام کنید و مال هنوز به محکوم علیه مسترد نشده باشه، می تونید مال رو قبول کنید. اما اگه مدت زیادی بگذره و مال به محکوم علیه برگردونده شده باشه، دیگه درخواست شما وجاهت قانونی نداره و فقط در صورتی میشه که محکوم علیه دوباره با این موضوع موافقت کنه. پس تو تصمیم گیری تعلل نکنید!

اگه محکوم له فوت کنه یا حقوقش رو منتقل کنه؟

فرض کنید شما به عنوان محکوم له، در حال پیگیری مزایده هستید و خدای نکرده فوت می کنید، یا اینکه حق طلبتون رو به شخص دیگه ای منتقل می کنید. تکلیف چیست؟
در این حالت، ورثه شما یا اون شخصی که حقوق شما بهش منتقل شده (قائم مقام قانونی)، می تونن عملیات اجرایی رو ادامه بدن و جای شما رو بگیرن. یعنی حقوق شما از بین نمیره و به وراث یا منتقل الیه منتقل میشه.

حق شفعه در اموال مشاع چه زمانی اجرا میشه؟

حق شفعه، حق یه شریک در مال مشاعیه که اگه شریک دیگه بخواد سهمش رو بفروشه، اون حق داره سهم رو بخره. حالا اگه شما یه مال مشاع (مثلاً سهم یه شریک از یه زمین) رو به جای طلبتون قبول کرده باشید، کی حق شفعه برای شریک دیگه ایجاد میشه؟
تا زمانی که اون مهلت دو ماهه ماده ۱۴۴ (برای اموال غیرمنقول) نگذشته و سند قطعی به نام شما منتقل نشده، حق شفعه ایجاد نمیشه. چون تا اون زمان، مال هنوز از نظر حقوقی به طور کامل متعلق به محکوم علیه محسوب میشه. اما بعد از اینکه اون مهلت گذشت و سند به نام شما منتقل شد، شریک دیگه می تونه از تاریخ تنظیم سند به نام شما، از حق شفعه خودش استفاده کنه.

مورد خاص: مسئله ۱۰٪ پیش پرداخت در مزایده خودرو

یه مثال خیلی کاربردی رو اینجا بررسی کنیم که توی رویه قضایی هم زیاد اتفاق میفته و ابهامات زیادی رو به وجود میاره:
فرض کنید یه خودرو به عنوان مال توقیفی محکوم علیه به مزایده گذاشته شده. ارزش خودرو بیشتر از طلب شماست. شما هم خودرو رو به جای طلبتون قبول کردید. دادورز (مامور اجرا) هم ۱۰ درصد پیش پرداخت رو از شما نخواسته و برای پرداخت مابه التفاوت یه مهلت یک ماهه داده. اما شما و حتی اجرای احکام، فراموش می کنید که مابه التفاوت رو تو مهلت پرداخت کنید. حالا محکوم علیه اعتراض می کنه و میگه مزایده باطله. آیا مزایده تایید میشه؟

نظرات قضایی اینجا فرق می کنه:

• نظر اکثریت: می گن اینجا چون ارزش مال بیشتر از طلب بوده، شما عملاً باید مثل یه خریدار عادی شرکت می کردید. و چون ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی که مربوط به پیش پرداخت ۱۰ درصده و مهلت پرداخت مابقی پوله، به طور کامل رعایت نشده، مزایده باطله. دلیلش هم اینه که این قوانین آمره هستن و نباید حق محکوم علیه تضییع بشه.
• نظر اقلیت: بعضی ها هم اعتقاد دارن که اگه محکوم له در اثر عدم فروش، مال رو قبول کرده، اعمال ماده ۱۲۹ بی معنیه. اگر هم مبلغ محکوم به کمتر از ارزش مال باشه، میشه محکوم له رو به اندازه طلبش، شریک مشاعی در اون مال (مثلاً خودرو) دونست. اما این نظر همونطور که قبلاً هم گفتیم، به خاطر ماهیت اموال منقول غیر قابل تفکیک، چالش های اجرایی زیادی داره.

در نهایت، بیشتر رویه به سمت بطلان مزایده در این حالت متمایله، چون رعایت تشریفات مزایده خیلی مهمه و نباید حقوق محکوم علیه به خاطر بی دقتی ها از بین بره.

چند توصیه طلایی برای محکوم له های عزیز

حالا که با تمام این پیچ و خم ها آشنا شدید، وقتشه که چند تا توصیه کاربردی رو هم با هم مرور کنیم. این نکات می تونه بهتون کمک کنه تا با چشم باز و قدم های محکم تری تو این مسیر حرکت کنید و به بهترین نتیجه برسید.

حتماً با وکیل متخصص مشورت کنید

اگه دقت کرده باشید، این بحث نحوه شرکت محکوم له در مزایده پر از ظرایف و نکات حقوقیه که ممکنه خیلی ها ازش بی خبر باشن. هر پرونده ای شرایط خاص خودش رو داره و یه اشتباه کوچیک می تونه حسابی به ضررتون تموم بشه و حقتون رو از بین ببره. به همین خاطر، قبل از اینکه دست به هر اقدامی بزنید، حتماً با یه وکیل متخصص تو زمینه اجرای احکام مشورت کنید. یه وکیل باتجربه، می تونه بهترین راهکار رو با توجه به شرایط خاص پرونده شما بهتون نشون بده و از پیچیدگی های قانونی نجاتتون بده. یادتون باشه، گاهی یه مشورت کوچیک می تونه جلوی ضررهای بزرگ رو بگیره.

ارزش واقعی مال رو بسنجید

وقتی یه مال به مزایده گذاشته میشه، یه قیمت کارشناسی براش تعیین میشه. اما این قیمت همیشه همون ارزش واقعی مال تو بازار نیست. ممکنه کارشناس قیمت رو کمتر یا بیشتر از اون چیزی که واقعاً می ارزه تعیین کرده باشه. پس قبل از اینکه تصمیم بگیرید مال رو قبول کنید یا درخواست تجدید مزایده بدید، خودتون هم یه تحقیق کوچیک تو بازار بکنید و ببینید اون مال واقعاً چقدر ارزش داره. این کار بهتون کمک می کنه تا یه تصمیم آگاهانه و اقتصادی بگیرید.

همه مراحل رو مستندسازی کنید

توی پرونده های حقوقی، هر کلمه و هر قدمی مهمه. سعی کنید تمام اخطارها، صورتجلسات، اظهارنامه ها و مکاتباتی که با اجرای احکام دارید رو به دقت نگهداری کنید و ازشون کپی داشته باشید. حضور فعال تو جلسات مزایده و ثبت شدن حضورتون تو صورتجلسه هم خیلی مهمه. این مستندات، حکم پشتوانه شما رو دارن و اگه بعدها مشکلی پیش بیاد، می تونید بهشون استناد کنید.

آگاهی از وضعیت حقوقی و ثبتی مال

فکر کنید یه ملک رو به جای طلبتون قبول می کنید. آیا میدونید اون ملک ممکنه تو رهن بانک باشه؟ یا شاید بازداشت های دیگه ای هم داشته باشه؟ یا حتی ممکنه شخص ثالثی ادعا کنه که اون مال متعلق به اونه!؟
قبل از اینکه مال رو قبول کنید، حتماً از طریق استعلام های ثبتی و قانونی، از وضعیت دقیق حقوقی و ثبتی مال باخبر بشید. این کار از یه عالمه دردسر و هزینه اضافی تو آینده جلوگیری می کنه.

سنجش میزان نقدشوندگی مال در صورت قبول

اگه تصمیم می گیرید مال رو به جای طلبتون قبول کنید، این سوال رو از خودتون بپرسید: آیا بعد از اینکه مالک این مال شدم، می تونم به راحتی اون رو بفروشم و به پول نقد تبدیلش کنم؟
بعضی از اموال، خریدار بیشتری دارن و راحت تر نقد میشن (مثلاً یه آپارتمان تو یه منطقه خوب). اما بعضی دیگه، ممکنه سال ها طول بکشه تا فروش برن (مثلاً یه زمین کشاورزی دورافتاده یا یه ماشین آلات صنعتی خاص). این موضوع هم تو تصمیم گیری شما برای قبول یا عدم قبول مال خیلی مهمه.

نتیجه گیری

همونطور که دیدید، نحوه شرکت محکوم له در مزایده و حق ویژه قبول مال به جای طلب، یه فرصت عالی برای وصول طلب شماست. اما این مسیر، پیچیدگی های قانونی و ظرافت های خاص خودش رو داره که نادیده گرفتنشون می تونه حسابی دردسرساز بشه.
شما به عنوان محکوم له، هم می تونید مثل یه خریدار عادی تو مزایده شرکت کنید و هم می تونید تحت شرایط خاصی، مال رو به جای طلبتون قبول کنید. دونستن تفاوت های بین اموال منقول و غیرمنقول، اهمیت ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی و حق دو ماهه محکوم علیه، و البته ریزه کاری های مربوط به مازاد ارزش مال بر طلب، همه و همه مثل قطعات یه پازلن که باید درست کنار هم قرار بگیرن.
یادتون باشه، تو این دنیای پر از بند و تبصره های قانونی، آگاهی و اقدام به موقع، حرف اول رو می زنه. پس با چشم باز و با استفاده از مشاوره وکلای متخصص، حقوق ارزشمندتون رو حفظ کنید و اجازه ندید کسی از ناآگاهی شما سوءاستفاده کنه. با یه برنامه ریزی درست و مشورت با افراد خبره، می تونید به بهترین شکل ممکن، به حقتون برسید و پرونده تون رو به سرانجام برسونید.