عقد رهن در قانون مدنی

عقد رهن در قانون مدنی به این معنی است که شما یک مال را به عنوان وثیقه یا ضمانت به کسی می دهید که به او بدهکار هستید. این جوری، طلبکار خیالش راحت می شود که دینش پرداخت می شود. خود قانون مدنی (ماده ۷۷۱) می گوید رهن عقدی است که مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد.

همه ما کم و بیش اسم رهن به گوشمان خورده. مثلاً وقتی خانه اجاره می کنیم، معمولاً باید مبلغی را به عنوان رهن به صاحب خانه بدهیم. یا وقتی از بانک وام می گیریم، ممکنه از ما بخوان سند ملکی رو به رهن بانک بذاریم. اما آیا تا حالا فکر کردید که رهن دقیقاً چه ابعاد حقوقی داره؟ چه کسی راهن و چه کسی مرتهن نامیده میشه؟ و این عقد چه قواعد و مقرراتی تو قانون مدنی ما داره؟

قانون مدنی ایران، از ماده ۷۷۱ تا ۷۹۴، به صورت مفصل به عقد رهن پرداخته. این مواد حقوقی، چارچوب و قواعد اصلی این نوع قرارداد رو مشخص می کنند تا هم بدهکار (راهن) و هم طلبکار (مرتهن) بدون هیچ نگرانی و با آگاهی کامل از حقوق و تکالیف خودشون، وارد این معامله بشن و خدای ناکرده بعداً دچار مشکل نشن. بیاین با هم قدم به قدم، به زبان ساده و خودمانی، پیچ و خم های عقد رهن رو بررسی کنیم و ببینیم این قرارداد قدیمی و کاربردی، چه نکات مهمی داره که باید حواسمون بهش باشه.

اصل و اساس عقد رهن: از تعریف تا مفهوم

برای اینکه بهتر بتونیم درباره عقد رهن صحبت کنیم، اول از همه باید ببینیم قانون مدنی دقیقاً چی میگه و چه تعریفی ازش ارائه داده. این تعریف، پایه های اصلی فهم این عقد رو تشکیل میده و کمک می کنه اصطلاحاتش رو هم خوب یاد بگیریم.

تعریف عقد رهن در ماده ۷۷۱ قانون مدنی: یه نگاه ساده

ماده ۷۷۱ قانون مدنی، تکلیف رو روشن کرده و می گه: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.

حالا این یعنی چی؟ ببینید، خیلی ساده است. فرض کنید شما از دوستتون پول قرض گرفتید و بهش بدهکار هستید. برای اینکه دوستتون مطمئن باشه پولش رو پس می گیره، ممکنه از شما بخواد یه چیزی رو پیشش گرو بذارید؛ مثلاً ساعت گرون قیمتتون رو یا حتی سند ماشینتون رو. به اون مالی که گرو می ذارید، «مال مرهونه» میگن. به شما که بدهکارید و مال رو گرو می ذارید، «راهن» میگن. و به دوستتون که طلبکار هست و مال رو گرو می گیره، «مرتهن» میگن.

پس، عقد رهن یه جور تضمینه. تضمینی که بدهکار به طلبکار میده تا دل طلبکار قرص باشه که پولش بهش برمی گرده. این وثیقه ای که گرو گذاشته میشه، معمولاً یه ملک، یه خودرو، یا حتی گاهی اوراق بهادار مثل سهام میتونه باشه. خیلی ها فکر می کنند رهن فقط برای خونه اجاره ایه، در صورتی که کاربردهای خیلی گسترده تری داره.

ماهیت و ویژگی های حقوقی عقد رهن: چرا رهن اینقدر خاصه؟

عقد رهن، یه سری ویژگی های منحصر به فرد داره که اون رو از بقیه قراردادها متمایز می کنه. فهمیدن این ویژگی ها خیلی مهمه تا بدونیم با چی طرفیم:

رهن، یه عقد عینیه! یعنی چی؟

حتماً کلمه عینی به گوشتون خورده، اما شاید ندونید تو عالم حقوق یعنی چی. عقد عینی یعنی برای اینکه این قرارداد کلاً صحیح و درست باشه، فقط توافق زبانی کافی نیست، بلکه باید مال مورد رهن (همون عین مرهونه) حتماً به دست مرتهن (طلبکار) برسه یا به قول حقوقی ها، قبض بشه. اگه مال به دست مرتهن نرسه، حتی اگه همه چیز رو هم توافق کرده باشید، عقد رهن کامل و صحیح نیست. مثلاً شما میگی ماشینم رو گرو میذارم، اما تا وقتی سویچ و مدارکش رو تحویل مرتهن ندادی، عقد رهن شکل نگرفته. البته حواستون باشه، ماده ۷۷۲ قانون مدنی میگه استمرار قبض شرط صحت معامله نیست، یعنی لازم نیست مرتهن تا ابد مال رو تو دست خودش نگه داره، مهم همون قبض اولیه است.

رهن، یه عقد تبعیه! وابسته به یه دین دیگه

واژه تبعی اینجا یعنی عقد رهن خودش به تنهایی معنی نداره. همیشه باید یه دینی وجود داشته باشه که رهن برای تضمین اون دین بسته بشه. یعنی تا وقتی بدهی ای نباشه، رهنی هم در کار نیست. مثلاً شما اول باید به کسی بدهکار باشید، بعد برای اون بدهی مالی رو رهن بدید. نمیشه همینجوری الکی مالی رو رهن گذاشت، باید پشتش یه بدهی یا تعهد مالی باشه. این دین میتونه حال باشه (یعنی همین الان باید پرداخت بشه)، میتونه موجل باشه (یعنی برای یه تاریخ خاصی تو آینده) یا حتی مشروط باشه. البته تو رویه بانکی گاهی دیده میشه که قبل از پرداخت وام، اسناد رهن گرفته میشه که این مورد هم با تفاسیر خاص خودش قابل توجیهه.

رهن، برای راهن لازمه و برای مرتهن جایز!

این یکی از نکات خیلی جالب و خاص عقد رهن تو ماده ۷۸۷ قانون مدنیه. یعنی چی؟ یعنی:

• برای راهن (کسی که مال رو گرو گذاشته): این عقد لازمه و نمیتونه هر وقت خواست، اون رو بهم بزنه، مگر اینکه کلاً بدهی اش رو پرداخت کنه یا به شیوه قانونی دیگه از دین بری بشه.
• برای مرتهن (کسی که مال رو گرو گرفته): این عقد جایزه و اون میتونه هر وقت خواست، عقد رهن رو بهم بزنه و مال رو به راهن پس بده.

اما یه نکته مهم هست! با تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت، عملاً جایز بودن عقد رهن برای مرتهن تو بسیاری از موارد از بین رفته و تا حدودی جنبه لزوم پیدا کرده. یعنی مرتهن نمیتونه به راحتی از حق خودش صرف نظر کنه و اگر راهن دینش رو پرداخت نکنه، مرتهن راهی نداره جز اینکه از طریق مال مرهونه طلبش رو استیفا کنه.

رهن، غیرقابل تجزیه است!

ماده ۷۸۳ قانون مدنی میگه: اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نماید و مرتهن میتواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگه دارد مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

این یعنی اگر شما ۱۰ میلیون تومن بدهی دارید و یه خونه رو رهن گذاشتید، حتی اگه ۵ میلیون تومنش رو هم پس بدید، نمیتونید بگید حالا نصف خونه رو بهم پس بده! مرتهن حق داره کل خونه رو تا وقتی که کل بدهی شما پرداخت نشده، نگه داره. مگر اینکه از اول با هم توافق کرده باشید که اگه مثلاً فلان مقدار پول رو پس دادم، فلان قسمت مال رو آزاد کنی.

این ویژگی ها نشون میده که عقد رهن یه قرارداد کاملاً جدی و با پشتوانه قانونیه که حقوق و تکالیف خاص خودش رو برای هر دو طرف ایجاد می کنه. پس قبل از اینکه وارد همچین قراردادی بشید، خوبه که تمام جوانبش رو بدونید.

فوت و فن صحت عقد رهن: چه چیزهایی باید رعایت کنیم؟

مثل هر قرارداد دیگه ای، عقد رهن هم یه سری ارکان و شرایطی داره که اگه رعایت نشن، ممکنه کلاً از اساس باطل باشه یا قابلیت اجرا نداشته باشه. این شرایط هم به خود طرفین قرارداد مربوط میشه، هم به مالی که قراره رهن گذاشته بشه و هم به اون بدهی ای که پایه و اساس رهن قرار گرفته.

شرایط طرفین قرارداد: راهن و مرتهن چه خصوصیاتی باید داشته باشند؟

اهلیت قانونی: بلوغ، عقل، رشد و اختیار

اولین و مهمترین شرط اینه که هم راهن و هم مرتهن باید «اهلیت قانونی» داشته باشند. اهلیت یعنی چی؟ یعنی باید:

• «بالغ» باشند: یعنی به سن قانونی رسیده باشند (برای پسر ۱۵ سال تمام قمری و برای دختر ۹ سال تمام قمری).
• «عاقل» باشند: یعنی دچار جنون نباشند.
• «رشید» باشند: یعنی توانایی اداره اموال خودشون رو داشته باشند و بتونن تشخیص بدن که یه معامله به نفعشون هست یا نه.
• «مختار» باشند: یعنی با اراده و بدون هیچ اجباری وارد معامله شده باشند.

اگه هر کدوم از این شرایط نباشه، مثلاً اگه راهن ورشکسته باشه یا یکی از طرفین محجور (مثل مجنون یا سفیه) باشه، عقد رهن باطل یا غیرنافذ میشه که داستان های حقوقی خودش رو داره. مثلاً اگه یه سفیه (کسی که توانایی اداره اموالش رو نداره) مالی رو رهن بده، این رهن غیرنافذه و نیاز به تأیید قیمش داره.

مالکیت راهن: فقط مالک میتونه گرو بذاره!

یه اصل ساده اما مهم: کسی که مالی رو به رهن میذاره، حتماً باید «مالک» اون مال باشه. نمیشه مال کس دیگه رو بدون اجازه اون گرو گذاشت. اگه راهن مالک مال نباشه، این عقد رهن باطل میشه. تصور کنید شما ماشین دوستتون رو گرو میذارید، بدون اینکه اون بدونه یا اجازه داده باشه. این رهن از نظر قانونی هیچ اعتباری نداره. پس حتماً قبل از عقد رهن، مطمئن بشید که راهن، مالک قطعی مال مورد رهن هست.

شرایط مال مرهونه: هر چیزی رو نمیشه گرو گذاشت!

مالی که قراره رهن گذاشته بشه، باید یه سری خصوصیات داشته باشه. همینجوری نمیشه هر چیزی رو به رهن گذاشت:

قابلیت نقل و انتقال قانونی (ماده ۷۷۳ قانون مدنی)

ماده ۷۷۳ قانون مدنی میگه: هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمی تواند مورد رهن واقع شود.

مثلاً، شما نمیتونید یه مال وقفی رو رهن بذارید، چون مال وقفی قابل خرید و فروش یا نقل و انتقال نیست. یا اموال عمومی که متعلق به همه مردم هستن رو نمیشه به رهن داد. پس باید مالی باشه که بشه اون رو خرید و فروش کرد و مالکیتش رو انتقال داد.

عین معین بودن (ماده ۷۷۴ قانون مدنی)

ماده ۷۷۴ قانون مدنی میگه: مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.

این جمله حقوقی یعنی چی؟ «عین معین» یعنی یه شیء مشخص و قابل اشاره. مثلاً این آپارتمان خاص، اون خودروی خاص با پلاک مشخص. نمیشه گفت من ۱۰ تن گندم رو رهن میذارم، مگر اینکه اون ۱۰ تن گندم در یک انبار مشخص شده و جدا از بقیه گندم ها باشه. نمیشه دین یا منفعت رو رهن گذاشت. مثلاً شما نمیتونید بگید حق استفاده از این باغ به مدت یک سال رو رهن میذارم، چون این منفعت هست، نه عین. البته در مورد اسناد اعتباری مثل سهام شرکت ها یا اسکناس (پول نقد)، چون در حکم عین معین هستن و قابل قبض و اقباض، رهن اون ها درسته.

قابلیت قبض و مالکیت راهن در زمان عقد

مال مرهونه باید چیزی باشه که بشه اون رو به قبض مرتهن داد. علاوه بر این، راهن باید در زمان انعقاد عقد رهن، مالک اون مال باشه. اگه بعداً مالک بشه، اون عقد رهن از اول باطل بوده.

شرایط دین: پشتوانه رهن چیه؟

رهن برای تضمین یه دینه. این دین هم خودش شرایطی داره (ماده ۷۷۵ قانون مدنی):

• هر دینی که در ذمه باشه: یعنی هر بدهی ای که به گردن راهن باشه، فرقی نمیکنه که این بدهی الان باید پرداخت بشه (حال)، یا برای آینده است (موجل)، یا حتی به شرط خاصی بستگی داره (مشروط).
• امکان رهن حتی اگه عقد اصلی قابل فسخ باشه: مثلاً اگه شما یه قرارداد بیع (خرید و فروش) بستید که قابل فسخه، باز هم میتونید برای اون بدهی مالی رو رهن بدید.

پس دین میتونه هر نوع بدهی قانونی باشه، مهم اینه که وجود داشته باشه و قابل اثبات باشه.

قبض مال مرهونه: رسیدن مال به دست مرتهن (ماده ۷۷۲)

همونطور که گفتیم، قبض نقش حیاتی تو صحت عقد رهن داره. ماده ۷۷۲ قانون مدنی میگه: مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین میگردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

یعنی چی؟

• مال حتماً باید به دست مرتهن برسه.
• یا به دست کسی که هم راهن و هم مرتهن قبولش دارن و برای نگهداری مال تعیینش کردن، داده بشه.
• لازم نیست مرتهن همیشه و تا ابد مال رو تو دست خودش نگه داره، مهم همون قبض اولیه است.
• این قبض حتماً باید با اجازه (اذن) راهن باشه. اگه مرتهن بدون اجازه راهن مال رو بگیره، عقد رهن باطل یا حداقل ناقصه.

گاهی اوقات، ممکنه مال قبل از اینکه اصلاً عقد رهن بسته بشه، دست مرتهن باشه. تو این حالت، با بستن عقد رهن و توافق طرفین، همین تصرف قبلی به منزله قبض قانونی حساب میشه.

پس، می بینید که عقد رهن با اینکه ممکنه ساده به نظر برسه، اما جزئیات قانونی زیادی داره که اگه بهشون توجه نشه، میتونه بعداً دردسر ساز بشه. همیشه بهتره با چشم باز و اطلاعات کافی قدم تو این راه بذاریم.

حقوق و تکالیف: هر کسی چه وظایف و امتیازاتی داره؟

خب، تا اینجا فهمیدیم عقد رهن چیه و چه شرایطی برای اینکه از نظر قانونی درست باشه، لازمه. حالا بریم سراغ اینکه وقتی عقد رهن بسته شد، هر کدوم از طرفین یعنی راهن و مرتهن چه حقوقی دارن و چه کارهایی باید انجام بدن. این بخش از قانون مدنی، به ما میگه که چه کسی مسئول چیه و چه انتظاراتی میتونه از طرف مقابل داشته باشه.

حقوق و تکالیف راهن: کسی که مالش رو گرو گذاشته

شما که راهن هستید و مال رو گرو گذاشتید، یه سری وظایف و البته حقوق دارید:

وظیفه پرداخت دین و هزینه های نگهداری

اولین و مهمترین وظیفه شما اینه که دین یا همون بدهی تون رو سر موعد مقرر پرداخت کنید. اگر بدهی رو ندید، تازه داستان های بعدی شروع میشه. علاوه بر این، چون شما هنوز مالک عین مرهونه هستید، مسئولیت نگهداری از اون مال هم با شماست. مثلاً اگه یه آپارتمان رو رهن گذاشتید، هزینه شارژ، تعمیرات جزئی و نگهداری کلی اون با شماست. حتی اگه قانون مدنی صراحتاً تو بخش رهن به این مورد اشاره نکرده باشه، طبق قاعده کلی هزینه نگهداری هر مال بر عهده مالک اونه، این وظیفه به عهده راهن میفته.

محدودیت تو تصرفات مال مرهونه (ماده ۷۹۳)

ماده ۷۹۳ قانون مدنی میگه: راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

این یعنی شما به عنوان راهن، مالک مال هستید، اما اجازه ندارید هر کاری با اون بکنید که حق مرتهن رو از بین ببره یا کمتر کنه. مثلاً نمیتونید بدون اجازه مرتهن، اون مال رو بفروشید، به کس دیگه اجاره طولانی مدت بدید، یا خرابش کنید. اگه چنین کاری بکنید، مرتهن حق داره جلوی شما رو بگیره یا حتی از طریق قانونی پیگیری کنه. اما اگه مرتهن اجازه بده، قضیه فرق می کنه.

اجازه تصرفات مفید و غیرمنافی (ماده ۷۹۴)

حالا یه روی دیگه سکه هم هست! ماده ۷۹۴ قانون مدنی میگه: راهن می تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند، در صورت منع اجازه با حاکم است.

یعنی شما میتونید کارهایی برای مال مرهونه انجام بدید که براش مفیده و به حق مرتهن هم ضرری نمیزنه. مثلاً اگه آپارتمانی رو رهن گذاشتید و نیاز به تعمیرات کوچیک داره، یا می خواید برای نگهداری بهترش کاری کنید، میتونید این کارها رو انجام بدید و مرتهن حق نداره شما رو منع کنه. اگه مرتهن بی دلیل مخالفت کرد، میتونید از دادگاه بخواید که به شما اجازه بده.

حق پس گرفتن رهن بعد از پرداخت دین

خب، بالاخره اگه بدهی تون رو کامل پرداخت کنید، حق دارید که مال مرهونه رو پس بگیرید. این حق شماست و مرتهن موظفه که بعد از تسویه کامل حساب، مال رو به شما برگردونه (ماده ۷۸۷ قانون مدنی).

حقوق و تکالیف مرتهن: کسی که مال رو گرو گرفته

مرتهن هم که مال رو به عنوان وثیقه گرفته، یه سری حقوق و وظایف داره که از شما متفاوت هستن:

حق حبس عین مرهونه: تا وقتی دین پرداخت نشده، مال دست منه!

مهمترین حق مرتهن اینه که تا وقتی راهن کل دین رو پرداخت نکرده، میتونه مال مرهونه رو پیش خودش نگه داره (ماده ۷۸۳ قانون مدنی). نمیتونید بگید یه ذره از پول رو دادم، پس یه ذره از مال رو پس بده! مرتهن حق داره همه مال رو تا پرداخت کامل بدهی حفظ کنه.

حق تقدم بر سایر طلبکاران (ماده ۷۸۰)

ماده ۷۸۰ قانون مدنی میگه: برای استیفاء طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.

این خیلی مهمه! یعنی اگه راهن به چند نفر دیگه هم بدهکار باشه و مثلاً ورشکست بشه، مرتهن تو گرفتن طلبش از اون مال مرهونه، بر بقیه طلبکارها حق تقدم داره. اول طلب مرتهن از فروش مال مرهونه پرداخت میشه، بعد اگه چیزی موند، بقیه طلبکارها میتونن برای بقیه طلبشون اقدام کنن.

وظیفه امانت داری و مسئولیت نگهداری (ماده ۷۸۹)

مالی که دست مرتهنه، «امانت» محسوب میشه. ماده ۷۸۹ قانون مدنی میگه: رهن در ید مرتهن امانت محسوب است و بنابراین مرتهن مسئول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود مگر در صورت تقصیر.

یعنی مرتهن باید مثل یه امانت دار خوب از مال مراقبت کنه. اگه مال بدون تقصیر و کوتاهی مرتهن تلف بشه یا خراب بشه، مرتهن مسئول نیست. اما اگه به خاطر بی احتیاطی یا تقصیر مرتهن خسارتی به مال وارد بشه، اون وقت مرتهن باید جبران کنه. مثلاً اگه ماشین رهن دست مرتهن باشه و به خاطر باز گذاشتن درها توسط مرتهن سرقت بشه، مرتهن مسئوله.

مسئولیت مرتهن بعد از پرداخت دین (ماده ۷۹۰)

یه نکته دیگه: ماده ۷۹۰ قانون مدنی میگه: بعد از برائت ذمه مدیون رهن در ید مرتهن امانت است لیکن اگر با وجود مطالبه آن را رد ننماید ضامن آن خواهد بود اگر چه تقصیر نکرده باشد.

یعنی وقتی راهن بدهیش رو کامل پرداخت کرد، مرتهن باید مال رو پس بده. اگه راهن مالش رو مطالبه کنه و مرتهن بی دلیل پس نده، حتی اگه بعداً اون مال بدون تقصیر مرتهن تلف بشه، مرتهن ضامن خسارته! پس مرتهن باید حواسش باشه که بعد از تسویه حساب، مال رو سریعاً به صاحبش برگردونه.

وکالت در فروش عین مرهونه (ماده ۷۷۷ و ۷۷۹)

خب، حالا اگه راهن بدهیش رو نداد چی میشه؟ ماده ۷۷۷ قانون مدنی میگه: در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علیحده ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را اداء ننموده مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفاء کند…

یعنی ممکنه تو همون قرارداد رهن یا تو یه قرارداد جداگانه، راهن به مرتهن (یا شخص ثالث) وکالت بده که اگه سر وقت بدهیش رو نداد، مرتهن خودش بره و مال مرهونه رو بفروشه و از پولش طلبش رو برداره. اما این وکالت هم محدودیت هایی داره، مخصوصاً با ماده ۳۴ قانون ثبت. تو اسناد رسمی، مرتهن نمیتونه همینجوری خودش مال رو بفروشه، باید از طریق اداره ثبت یا دادگاه اقدام کنه.

اگه هم که مرتهن وکالت در فروش نداشته باشه، باید بره دادگاه و از قاضی بخواد که راهن رو مجبور به فروش مال مرهونه و پرداخت بدهیش کنه (ماده ۷۷۹ قانون مدنی). پس خود مرتهن حق نداره بدون حکم قضایی یا وکالت صریح و معتبر، مال رو بفروشه.

آثار ویژه بر مال مرهونه: چه بلایی سر مال میاد؟

خود مال مرهونه هم تحت تأثیر عقد رهن قرار میگیره:

ثمره و زیادتی مال مرهونه (ماده ۷۸۶)

ماده ۷۸۶ قانون مدنی میگه: ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

این یعنی چی؟

• زیادتی متصل: مثلاً یه گوسفند رو رهن گذاشتید و چاق تر شده، یا یه باغ رو رهن گذاشتید و درخت هاش رشد کردن. این زیادتی های چسبیده به خود مال، جزء رهن محسوب میشن و هنوز گرو هستن.
• زیادتی منفصل (ثمره): مثلاً همون گوسفند اگه بره بزاد، بره اش زیادتی منفصله. یا اگه اون باغ میوه بده، میوه هاش ثمره منفصله. اینها متعلق به راهن هستن، مگر اینکه تو قرارداد طور دیگه ای توافق کرده باشید.

متعلقات مال مرهونه (ماده ۷۸۵)

ماده ۷۸۵ قانون مدنی میگه: هر چیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب می شود در رهن نیز داخل خواهد بود.

مثل قرارداد خرید و فروش، هر چیزی که به طور معمول جزء اون مال محسوب میشه و برای استفاده ازش لازمه، تو رهن هم همراهش حساب میشه. مثلاً اگه یه آپارتمان رو رهن میذارید، انشعابات آب و برق و گاز یا حتی پارکینگ و انباری (اگه تو سند باشن)، جزء مرهونه محسوب میشن.

اگه مال مرهونه خراب بشه یا از بین بره؟

اگه مال مرهونه توسط راهن یا کس دیگه ای خراب بشه یا کلاً از بین بره، اون کسی که باعث تلف یا نقصش شده، باید «بدل» اون رو بده (ماده ۷۹۱ قانون مدنی). این بدل یا همون عوض، خودش به جای مال اصلی، جزء رهن محسوب میشه. مثلاً اگه ماشینی که رهن گذاشته بودید دزدیده بشه و بیمه پولش رو بده، اون پول بیمه به جای ماشین، به عنوان رهن قرار میگیره. اما حواستون باشه، وکالت فروش که تو ماده ۷۷۷ گفتیم، شامل این بدل نمیشه (ماده ۷۹۲).

این بخش نشون میده که عقد رهن یه قرارداد پویاست و هر اتفاقی که برای مال مرهونه بیفته یا هر اقدام طرفین، آثار حقوقی خاص خودش رو داره. واسه همین، آگاهی از این حقوق و تکالیف حسابی به کارتون میاد.

احکام خاص و مسائل جانبی عقد رهن: ظرافت های حقوقی

علاوه بر قوانین کلی که تا اینجا در مورد عقد رهن گفتیم، یه سری احکام خاص و موارد متفرقه هم هست که دونستنشون می تونه تو موقعیت های پیچیده تر حسابی به کارتون بیاد. قانون گذار همیشه سعی کرده تا جای ممکن، تمام زوایای یه قرارداد رو پیش بینی کنه و براش راه حل ارائه بده.

تعدد راهن و مرتهن: وقتی چند نفر یا چند بدهی در کار باشه (ماده ۷۷۶)

زندگی همیشه ساده نیست و ممکنه تو یه معامله رهن، قضیه پیچیده تر بشه. ماده ۷۷۶ قانون مدنی دو حالت رو پیش بینی کرده:

1. رهن یک مال برای چند دین به چند نفر: فرض کنید شما به دو نفر، هر کدوم ۱۰ میلیون تومن بدهکارید و برای هر دو بدهی، یه ماشین رو گرو میذارید. تو این حالت، «مرتهنین» (یعنی اون دو نفری که طلبکارن) باید با هم توافق کنن که ماشین گرو پیش کدومشون باشه. اگر توافق نکنن، کل مال در گرو هر دو دین هست و تا همه بدهی ها تسویه نشه، هیچ قسمتی از مال آزاد نمیشه.
2. رهن یک مال توسط دو نفر به یک نفر: حالا فرض کنید شما و دوستتون با هم یه بدهی به یک نفر دارید و برای اون بدهی مشترک، هر دو با هم یه مال رو گرو میذارید. اینجا هم همینطور، اگه از اول توافق نکنید که سهم هر کدوم چقدره، کل مال برای کل بدهی شماها گرو هست. اما معمولاً عرف اینه که سهم هر بدهکار، رهن دین خودشه و با پرداخت اون سهم، مال به اندازه سهمش آزاد میشه.

این نشون میده که حتی تو موارد پیچیده هم قانون چاره اندیشی کرده و راه رو نشون داده.

فروش مال مرهونه و تسویه حساب: وقتی کار به اینجا بکشه

هیچ کس دلش نمیخواد کار به فروش مال مرهونه بکشه، اما گاهی اوقات راهن نمیتونه بدهیش رو پرداخت کنه. تو این حالت، مرتهن برای گرفتن طلبش چیکار باید بکنه؟

روش های قانونی فروش مال مرهونه

اگه راهن بدهیش رو نداد، مرتهن نمیتونه همینجوری خودش بره مال رو بفروشه. باید از راه های قانونی اقدام کنه:

• اگر تو قرارداد رهن (یا یه قرارداد جداگانه) به مرتهن وکالت در فروش داده شده باشه (ماده ۷۷۷)، مرتهن میتونه به مراجع صالح (مثل اداره ثبت برای اسناد رسمی یا دادگاه برای اسناد عادی) مراجعه کنه و با استناد به وکالت، تقاضای فروش مال رو بده.
• اگه وکالت در فروش وجود نداشته باشه، مرتهن باید به دادگاه مراجعه کنه و از قاضی بخواد که راهن رو مجبور کنه بدهیش رو بده یا مال رو بفروشه (ماده ۷۷۹).

هدف اینه که حقوق هیچ کس پایمال نشه و فرآیند فروش کاملاً قانونی انجام بشه.

مازاد یا کسری از فروش: کی سود می کنه، کی ضرر؟ (ماده ۷۸۱ و ۷۸۲)

بعد از فروش مال مرهونه، دو حالت ممکنه پیش بیاد:

• مازاد: اگه مال بیشتر از مبلغ بدهی راهن فروخته بشه، مبلغ اضافیش مال راهن هست (ماده ۷۸۱). مثلاً اگه بدهی ۱۰ میلیون تومن باشه و مال ۱۲ میلیون تومن فروخته بشه، اون ۲ میلیون تومن اضافی به راهن برمیگرده.
• کسری (نقیصه): اگه مال کمتر از مبلغ بدهی راهن فروخته بشه، مرتهن باید برای اون کسری به راهن مراجعه کنه تا طلب باقیمانده اش رو بگیره (ماده ۷۸۱). مثلاً اگه بدهی ۱۰ میلیون تومن باشه و مال ۸ میلیون تومن فروخته بشه، مرتهن هنوز ۲ میلیون تومن از راهن طلب داره.

یه نکته مهم تو حالت کسری: ماده ۷۸۲ میگه اگه راهن مفلس (یعنی ورشکسته) شده باشه، مرتهن برای اون کسری با بقیه طلبکارها (غرماء) شریک میشه. یعنی دیگه حق تقدمی نداره و مثل بقیه طلبکارها باید سهمی از بقیه اموال راهن برداره.

پایان عقد رهن: چطور یه رهن تموم میشه؟

عقد رهن هم مثل هر قرارداد دیگه ای بالاخره یه روزی تموم میشه. معمولاً به یکی از این روش ها:

• ادای کامل دین: اصلی ترین راه، همینه. وقتی راهن کل بدهی اش رو پرداخت کنه، رهن هم تموم میشه.
• ابراء دین: اگه مرتهن (طلبکار) ببخشه و از طلبش بگذره، دیگه دینی وجود نداره و رهن هم به تبع اون تموم میشه.
• فسخ توسط مرتهن: چون عقد رهن نسبت به مرتهن جایزه، میتونه هر وقت خواست اون رو فسخ کنه و مال رو به راهن برگردونه.
• اقاله (توافق طرفین): راهن و مرتهن میتونن با هم توافق کنن که عقد رهن رو کلاً بهم بزنن.
• تلف عین مرهونه: اگه مال مرهونه کلاً از بین بره و بدلی هم براش در کار نباشه (مثلاً بیمه نباشه)، رهن هم تموم میشه.

تأثیر فوت راهن یا مرتهن (ماده ۷۸۸)

شاید فکر کنید اگه راهن یا مرتهن فوت کنن، عقد رهن هم باطل میشه. اما ماده ۷۸۸ قانون مدنی میگه: به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی شود…

یعنی با فوت یکی از طرفین، عقد رهن باطل نمیشه و ورثه جای اونها رو میگیرن. اما یه نکته داره: اگه مرتهن فوت کنه، راهن میتونه از دادگاه بخواد که مال مرهونه رو به دست یه شخص ثالثی که مورد توافق راهن و ورثه مرتهن باشه، سپرده بشه. اگه هم به توافق نرسیدن، دادگاه خودش یه نفر رو تعیین میکنه تا از مال مراقبت کنه و حقوق راهن و ورثه مرتهن حفظ بشه.

تبدیل رهن به مال دیگر (ماده ۷۸۴)

ممکنه تو طول مدت رهن، راهن و مرتهن به این نتیجه برسن که بهتره مال مرهونه رو با یه مال دیگه عوض کنن. ماده ۷۸۴ قانون مدنی میگه: تبدیل رهن به مال دیگر به تراضی طرفین جائز است.

یعنی اگه هر دو طرف (راهن و مرتهن) توافق کنن، میتونن مال مرهونه رو با یه مال دیگه عوض کنن و رهن روی مال جدید قرار بگیره. مثلاً اگه اول یه آپارتمان رو رهن گذاشته بودید و حالا هر دو توافق میکنید به جای اون، یه باغ رو رهن بذارید، این کار قانونی و درسته.

این احکام و مسائل خاص نشون میدن که قانون مدنی چقدر دقیق به تمام ابعاد و حالت های ممکن در عقد رهن فکر کرده و برای هر کدوم راهکاری ارائه داده. دونستن این نکات ریز و درشت، شما رو به یه معامله کننده حرفه ای تر تبدیل می کنه.

نتیجه گیری

همونطور که با هم دیدیم، عقد رهن در قانون مدنی، فقط یه کلمه ساده تو قرارداد اجاره یا وام نیست. این یک قرارداد حقوقی پیچیده و در عین حال کاربردیه که ابعاد مختلفی داره و برای اینکه معاملاتمون بدون دردسر پیش بره، لازمه که با قواعد و مقرراتش آشنا باشیم.

از تعریف رهن به عنوان وثیقه دین، تا ارکان مهمش مثل عینی و تبعی بودن، و بعدش شرایط سخت گیرانه برای طرفین و مال مرهونه، همه و همه نشون دهنده اهمیت این عقد تو نظام حقوقی ماست. یاد گرفتیم که راهن (بدهکار) و مرتهن (طلبکار) هر کدوم چه حقوق و تکالیفی دارن، مثلاً راهن با اینکه مالک مال هست اما نمیتونه تصرفات منافی با حق مرتهن انجام بده و مرتهن هم باید امانت دار خوبی باشه و بعد از تسویه حساب، مال رو پس بده. حتی برای مواقعی که چند نفر تو رهن شریکن یا خدای ناکرده کار به فروش مال می کشه، قانون پیش بینی های لازم رو انجام داده.

خلاصه که عقد رهن، یه ابزار مالی و حقوقی قدرتمنده که اگه با آگاهی و دقت ازش استفاده بشه، میتونه امنیت معاملات رو خیلی بالا ببره و جلوی خیلی از مشکلات بعدی رو بگیره. پس قبل از اینکه تو هر معامله ای، مالی رو به رهن بذارید یا مالی رو به عنوان رهن قبول کنید، یادتون باشه که یه سر به این مطالب بزنید و اطلاعاتتون رو کامل کنید. این جوری، هم خودتون سود می کنید و هم حقوق کسی رو ضایع نمی کنید. اگر هم حس کردید موضوع خیلی پیچیده تر از این حرفاست، همیشه می تونید از یه وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید؛ اونا میتونن بهترین راهنمایی رو بهتون بدن.